Как безопасно купить квартиру. Проверка юридической чистоты сдеки.

Фразу «Проверка юридической чистоты сделки», как и знаменитую пословицу: «Семь раз отмерь, один раз отрежь» слышали практически все. Однако, многие этой проверкой пренебрегают. На что, же следует обратить внимание при покупке квартиры:

1) Получите в выписку из ЕГРН(она выдается любому лицу, госпошлина за выдачу для физических лиц 200 руб)), из нее Вы узнаете, что на дату ее выдачи, собственником квартиры, является тот, с кем Вы заключаете договор купли-продажи квартиры, что он единственный собственник, убедитесь, что квартира не заложена, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременена и пр.

Получите Выписку о переходе прав на квартиру.Из неё Вы узнаете кто был раньше собственником квартиры и на каком основании.
2) Изучите Правоустанавливающие документы Продавца на квартиру (Договор на основании которого Продавец приобрел недвижимость(купли-продажи, дарения, мены, приватизации и пр., свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию), Свидетельство о праве собственности Продавца на квартиру. В свидетельстве о праве собственности, в выписке из ЕГРН должно быть указано, что собственником, продаваемой вам квартиры является именно лицо, с которым вы заключаете договор купли-продажи

 Убедитесь, что продавцом является, Собственник или уполномоченное им нотариальной доверенностью лицо. Проверьте паспорт, доверенность срок действия доверенности, дату ее выдачи, кем она выдана, кем заверена, наличие полномочий на продажу квартиры.

2) Получите нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира является совместной собственностью супругов. Если квартира была приобретена в период брака ( не подарена одному из супругов, не получена по наследству одним из супругов, нет брачного договора изменяющего режим совместной собственности супругов, нет соглашения о разделе имущества) она является совместной собственностью, супругов независимо от того на имя кого оно оформлена (Если квартира оформлена только на одного человека и он женат, это еще не значит, что квартира только его собственность !)

Если недвижимость, совместная собственность супругов, то для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом (купля-продаж, дарение) необходимо нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры. (Или брачный договор, Соглашение о разделе имущества супругов из которого следует, что кватира собственность одного супруга)

В соответствии со ст. 35 СК . Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если квартира находится в долевой собственности супруго, то продавцами должны быть оба супруга.

Выясните Продавец женат или был женат (замужем) на момент приобретения квартиры в собственность). Сверьте дату в паспорте Продавца о регистрации брака и дату приобретения Продавцом недвижимости. Получите справку о несостоянии в браке.

Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй отказался от участия в приватизации, квартира не является общим имуществом супругов и согласие не нужно.

Но, надо иметь в виду, ч то если супруг на момент возникновения права собственности на спорную квартиру обладал равными правами пользования спорной квартирой т.е был прописан в квартире, и мог участвовать в приватизации, но отказался, то за ним сохраняется право бессрочного пользования.


3) Если, среди собственников есть несовершеннолетние дети, то для совершения сделки необходимо Разрешение органов опеки и попечительства. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно ст. 60 Семейного кодекса При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским аконодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 37 ГК Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки ипопечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Если в продаваемом вам жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц также необходимо получить согласие органов опеки и попечительства

4) В случае, если предметом договора-купли-продажи является доля в праве собственности на недвижимое имущество (собственность должна быть долевая, т.е доли каждого из собственников определены), получите от продавца доказательства соблюдения преимущественного права покупки, продаваемой вам доли в праве собственности на квартиру, а именно доказательства извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и других условий на которых доля продается вам. Предложение должно быть вручено за месяц до сделки, еще лучше получить ноатриально заверенный отказ остальных собственников от покуки доли, тогда не придется ждать 30 дней. В противном случае участник долевой собственности вправе будет потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Договор купли-продажи доли постороннему лицу должен быть нотариально удостоверен.

Если продается вся квартира, которая находится в долевой собсвтенности нескольких лиц, все они дожны быть Продавцами. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению

4) Получите Выписку из Домовой книги ( Для получения сведений о том, кто прописан в квартире в настоящий момент) , Архивную выписку из домовой книги (для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее);Для того, чтобы убедиться, что ваша сделка находится в зоне риска ( наличие несовершеннолетних не включенных в договор приватизации, отказников от приватизации, которые сохраняют по закону право бессрочного пользования квартирой, членов семьи ненаделеннвх долей в праве собственности в квартире приобретенной на материнский капитал и пр.)

 ВНИМАНИЕ: В соответствии со ст. 558 ГК Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При отсутвии этого условия договор может быть признан незаключенным.

     Чтобы не купить квартиру с жильцом, имеющим право пожизненного бесплатного пользования вашей квартирой, избежать риска признания договора незаключенным, недействительным,  проверяйте, пожалуйста, юридическую чистоту сделки !!!

     ВНИМАНИЕ: В соответствии со ст. 558 ГК Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При отсутвии этого условия договор может быть признан незаключенным.

     Чтобы не купить квартиру с жильцом, имеющим право пожизненного бесплатного пользования вашей квартирой, избежать риска признания договора незаключенным, недействительным,  проверяйте, пожалуйста, юридическую чистоту сделки !!! 

              Вам необходимо выяснить, кто проживает на момент заключения договора купли-продажи в квартире и сохраняет право пользования этой квартирой. В договоре купли-продажи должны быть указаны эти лица и указаны их права на пользование квартирой, это существенное условие Договора купли-продажи жилого помещения, при отсутствии которого договор будет являться незаключенным. Сделать это можно Получив выписку из домовой книги

Убедитесь, что нет лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования квартирой. Особое внимание уделите лицам, проживающим в квартире на момент приватизации, а также на проживавших в квартире военнослужащих, осужденных к лишению свободы, детей, переданных в детские дома, не нарушены права несовершеннолетних при приватизации, нет лиц отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пожизненного пользования квартирой и пр. Поможет вам в этом Расширенная выписка из Домовой книги и Правоустанавливающие документы на квартиру, а также информация полученная от Продавца.

5) Согласуйте с Продавцом срок в течение которого он освободит квартиру и снимется с регистрационного учета в квартире вместе со всеми членами его семьи и укажите, эти условия в Договоре купли-продажи. Еще лучше,если на момент заключения Договора купли-продажи в квартире никто зарегистрирован не будет.

6) Получите Копию финансово-лицевого счета и Справку об отсутствии задолженности по оплат коммунальных услуг по квартире. Справку из Налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам.

7) Если, в квартире была перепланировка, то получите копию Разрешения на перепланировку.

8) Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, нотариальная форма в соответствии с действующим законодательством не требуется (Вы можете по соглашению сторон заключить договор в нотариально заверенной форме). Внимание: Договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру и целиком  квартиры , находящейся в долевой собственности подлежит обязатнльному нотариальному удостоверению. Договор купли-продажи квартиры, в числе собственников которой несовершеннолетний подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Переход права собственности на квартиру, подлежит госураственой регистрации в Россреестре. Вы должны получить Свидетельство о праве собственности на квартиру.

9) Убедитесь, что продавец дееспособен, понимает значение своих действий и может ими руководить, если есть сомнения, попросите справку из ПНД и НД.

10) В Договоре указывайте реальную цену продаваемой квартиры, за которую Вы ее покупаете. В противном случае, при признании договора недействительным, расторжении договора вы сможете вернуть, только то, что указали в Договоре. Получите расписку продавца о получении от Вас стоимости квартиры, Расписка Продавца о получении от Вас денежных средств за квартиру, остается у Вас и подтверждает факт оплаты Вами стоимости квартиры.

Если оплата производится Вами путем безналичного перечисления денежных средств, сохраняйте квитанции об оплате, выписки банка и пр. правильно указывайте назначение платежа. В Договоре указывайте, что право собственности переходит на Вас с момента государственной регистрации перехода права собственности

Не оплачивайте продавцу стоимость квартиры наличными либо путем безналичного перевода до получения свидетельства о праве собственности, в связи с тем, что недобросовестный Продавец может заключить несколько договоров.

При расчетах с использованием банковской ячейки, закладывайте деньги вместе, в договоре аренды ячейки указывайте условие доступа к ней. 

11)В Договоре должны быть данные, позволяющие установить квартиру, которую Вы покупаете, при отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Сверяейте эти данные со Свидетельством о государственной регистрации, Кадастровым паспортом, поэтажным планом, экспликацией.

12)Право собственности на квартиру возникает с момента государственной регистрации, а не с момента заключения договора, передачи квартиры или вручения ключей. Если Продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права на вас собственности на квартиру, то вы можете обратиться в суд с Иском и суд вынесет Решение о государственной регистрации перехода права собственности. Передача квартиры производится по акту передачи..


ИТАК ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВАМ НУЖНЫ: )

1) Выписка из ЕГРП.(узнаете кто собственник в данный момент и есть ли обременения).Выписка из ЕГРП о переходе прав на недвижимое имущество.

2) Свидетельство о праве собственности

3) Правоустанавливающие документы на квартиру (Договор на основании которого приобретена квартира ( купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, приватизация и пр..)

4) Выписка из Домовой книги и Копия финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ.

Расширенная выписка из домовой книги.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.Справка об отсутствии задолженности по налогам.

5)Если среди собственников несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение. Договор купли-продажи квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние подлежит обязательному нтариальному удостоверению.

6) Если квартира приобретена в браке, то нотариальное согласие супруга на продажу (или брачный договор, соглашение о разделе имущества из которых следует, что квартира собственность одного супруга)

6) Справка Продавца из ПНД и НД.

7) Если собственность долевая, то все собственники должны быть продавцами. Если покупаете долю, то доказательства соблюдения преимущественного права покупки. Договор купли-продажи доли и квартиры находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверение.

8) Копия справки из налоговой об отсутствии задолженности на налогам.

9) Кадастровый паспорт, Поэтажный план, Экспликация.

10) Паспорта.

11) Правильно составленный договор купли-продажи


Автор Юрист Морозова Надежда Владимировна

Запись на консультацию по тел. 8-965-449-98-60 или по электронной почте mir-prav@mail.ru